Как получить имущественный вычет? (продажа квартиры)

[samburmur]

Небольшой пример. Человек получил в наследство 3-х комнатную квартиру. (В принципе неважно, в наследство, приватизировали, купил, подарили). Через несколько месяцев он решил продать эту квартиру, допустим за 3 млн.руб. Однако еще через какое-то время к нему приходит уведомление из налоговой инспекции о том, что он должен государству 260 тыс.руб. А денег бывает что уже и нет, например, погасили ипотечный кредит и т.д.
Грустная история, которая происходит в больших городах не так уж и редко, как кажется. (Немного по-другому, но такое может происходить даже и при частой смене владельцем дорогих автомобилей. Поэтому, узнавайте подробней).
Почему произошла такая история? Потому что человек, продавший квартиру, не знал о налогах и о том, как получить имущественный вычет. В противном бы случае он бы немного подождал с продажей, занизил бы стоимость квартиры (по документам), а если не то ни другое невозможно, то зарезервировал бы необходимую сумму для уплаты налогов.

Что же такое имущественный вычет при продаже квартиры?
С каждого своего дохода человек в России должен заплатить государству 13 % подоходного налога (иногда больше). Это общее правило.
Однако из этого правила существуют исключения, когда налоги платить не нужно или их нужно платить в меньшем размере. Эти правила и называются имущественными вычетами. Их не так уж и мало (образование, лечение и т.д.) и кому интересно, может поинтересоваться. Подобный имущественный вычет есть и при продаже квартиры.
Формулируется он примерно следующим образом:
Если вы продали квартиру, которая была у вас в собственности больше 3-х лет, то никаких налогов с её продажи платить не нужно, вне зависимости от того, за какую сумму эта квартира была продана.
Если же вы продали квартиру, которая была у вас в собственности меньше 3-х лет, то имущественный вычет (сумма, с которой не нужно платить налог) составляет 1 млн.руб.
То есть, к примеру, если вы продали квартиру за 1 млн.руб., то платить ничего не нужно. Если за 2 млн.руб., то отнимаем от стоимости квартиры ту сумму, с которой не нужно платить (т.е. имущественный вычет) в 1 млн.руб. и получается, что 2-1= 1 млн.руб. – сумма с которой нужно уплатить налог в 13 %, то есть 130 тыс.руб. (Напомню, что налог нужно платить, если квартира была в собственности меньше 3-х лет).

Это еще не все возможные варианты, но об этом чуть позже. Теперь вы можете планировать свои действия при продаже квартиры. Вариантов для того, чтобы снизить налоги, три.
Первый - это вы просто ждете истечения 3-х лет. Ведь на самом деле не так уж много людей меняют квартиры каждые полгода. Чаще ситуация такова, что к моменту обмена или продажи квартиры как раз подходит 3 года. И если вы знаете правила имущественного вычета, то вам остаётся только проявить немного терпения и дождаться истечения 3-х лет, когда вы вполне законно можете не платить налоги.
Второй вариант – вы просто резервируете сумму, необходимую для уплаты налога и потом её оплачиваете. Когда к человеку через год приходит уведомление об уплате налога в 200 тыс.руб. к примеру, то не столько напрягает эта сумма, сколько то, что человек о ней не знает и не предполагает даже.
Если бы такому человеку сказали при продаже квартиры, что нужно будет заплатить 200 тыс.руб., то он бы просто оставил эту сумму на банковском счете, а потом бы заполнил налоговую декларацию и заплатил. Это намного проще, чем неожиданное требование об уплате в 200 тыс.руб. (сумма для примера) из тех денег, которые давно уже потрачены.
Третий вариант – это занижение стоимости квартиры до суммы в 1 млн.руб. Этот вариант не всегда проходит:
1)Может не согласиться Покупатель квартиры, ведь тогда в случае расторжения договора (признания сделки недействительной, если правильно) он получит меньше, чем заплатил. То есть Покупатель вынужден нести дополнительные риски, а на это не все идут.
2)Покупатель может быть и согласен, но покупка идет через ипотечный кредит. А в этом случае занижение стоимости для Покупателя становится бессмысленно. Ведь он тогда не сможет получить кредит в полной сумме.
3) Резкое занижение стоимости квартиры может привести к последующей проверке и доначислению налогов. Если вы продаёте квартиру за 1 млн.200 тыс.руб., а в договоре указываете 1 млн.руб., то конечно, вас вряд ли кто будет проверять и что-то вам доначислять. Однако если вы продаёте квартиру стоимостью в 10 млн.руб., а в договоре пишите 1 млн.руб., то такой риск есть и немаленький (вплоть до уголовной ответственности). Конечно, у некоторых и здесь всё проходит без последствий, но риск очень большой.

- Имущественный вычет при покупке квартиры и при продаже квартиры – это разные вещи, не путайте. При продаже он составляет 1 млн.руб., а при покупке – 2 млн.руб. Последнее изменение в сумме имущественного вычета коснулось только вычета при покупке. Поэтому будьте внимательны, и если не уверены, то найдите 220 статью налогового кодекса в интернете (последнюю редакцию) и уточните.

- Имущественный вычет при продаже квартиры предоставляется на квартиру, а не на человека, в отличие от имущественного вычета при покупке. Поэтому таким вычетом можно воспользоваться бесконечное количество раз (при покупке раз в жизни). Поэтому же без разницы, на скольких человек оформлена квартира. Сумма налогового вычета от этого не изменяется, только делится на нескольких человек.

- Вы можете столкнуться с имущественным вычетом при продаже квартиры и в роли Покупателя.

Можно уменьшить свои доходы на величину расходов, связанных с приобретением квартиры.

Если по простому, то вы продали квартиру за 3 млн.руб. и должны заплатить (3-1)х 13%= 260 тыс.руб. налогов. Но вы ведь совсем недавно покупали эту квартиру за, допустим, 2 млн. 500 тыс. руб. Вы же потратили на покупку квартиры почти столько же денег, сколько получили, а иногда получили даже меньше.
Если это так, то вы можете уменьшить свои доходы на величину расходов. То есть от доходов в 3 млн.руб. отнять 2 млн.500 тыс.руб. расходов и получается 500 тыс.руб.
Если с этих 500 тыс.руб. заплатить 13 %, то получается 65 тыс.руб. налогов, что явно меньше 260 тыс.руб., если бы мы воспользовались вычетом в 1 млн.руб. Поэтому этот вариант явно выгоднее.
Поэтому перед тем, как воспользоваться имущественным вычетом (за исключением, конечно, варианта, когда больше 3-х лет в собственности), то продумайте несколько вариантов. Пять минут размышлений иногда могут сэкономить вам вашу заработную плату за полгода.

[Солнышко]

Здравствуйте, что-то немного не поняла. Если мы с сестрой напополам владеем квартирой 1,5 года и продаем ее за 1млн 100тыс.руб. какой налог заплатит каждая?

[samburmur]

Здравствуйте, что-то немного не поняла. Если мы с сестрой напополам владеем квартирой 1,5 года и продаем ее за 1млн 100тыс.руб. какой налог заплатит каждая?

Здравствуйте!
Действующее налоговое законодательство предусматривает имущественные налоговые вычеты, право на применение которых налогоплательщик может заявить при подаче налоговой декларации. Так, при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, вычет составляет 1 000 000 рублей, при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет – 250 000 рублей.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Пример: квартира находилась в собственности менее трех лет и принадлежала двум собственникам по ½ доли каждому. Квартира продана за 1 100 000 рублей. Вычет в размере 1 000 000 рублей предоставляется в целом на квартиру.
Рассчитаем налог к уплате для каждого собственника:
(1 100 000 - 1 000 000)/2 x 13% = 6500 рублей (т.е. каждая из вас должна будет подать декларацию о продаже своей доли, и уплатить налог 6500 рублей.)
Или по-другому:
(1 100 000/2 - 1 000 000/2) x 13% = 6500 рублей

По всем вопросам налогообложения можно также проконсультироваться у специалиста налоговой:

 

Справочная служба ИФНС России по Центральному району г. Братска (автоинформатор):
45-06-87 общая информация
45-06-87, потом цифра 9, - соединение с оператором.