Фотя писал(а):Здравствуйте. Посоветуйте пож. на что следует обратить особое внимание, когда продаешь квартиру по ипотеке?
Здравствуйте!
Обычно Банк берет на себя оформление договоров и обеспечивает безопасность расчетов. Однако есть несколько крайне важных моментов, на которые собственнику жилья следует обратить внимание.Ответственность продавца:Для того чтобы продажа квартиры через ипотеку могла быть осуществлена, важно подготовить и собрать полный пакет документов, которые характеризуют недвижимость и ее юридическую чистоту. В обязательном порядке продавец обязан представить документы, подтверждающие его право распоряжаться данным объектом недвижимости, то есть на основании каких документов человек получил право на жилье. В том случае, если квартира оформлена в собственность супругов, а также, если имеются несовершеннолетние и недееспособные собственники жилья, необходимо получить разрешение на продажу. Необходимо, чтобы второй супруг дал разрешение, а также обязательно получить разрешение на продажу из органов опеки, которые внимательно следят за тем, чтобы имущественные права детей не были ущемлены. Поэтому при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего необходимо предоставить ему равноценную жилплощадь. Без соблюдения этого требования документ, разрешающий продажу, не может быть выдан на руки продавцу.
Отсутствие обременений (Например, много лет назад некто в судебном порядке оспаривал права владения квартирой. И суд тогда наложил на объект временный арест. Пусть жилье осталось за владельцем, арест может быть не снят по сегодняшний день. Ограничения на операции с недвижимостью, которые накладывают прокуратура или полиция, в основном “«всплывают” после сдачи документов на регистрацию).
Продажа квартиры через ипотеку предполагает оформление документов в органах БТИ. Где продавец получает план жилья, кадастровый паспорт. Важно также представить документы об отсутствии задолженности перед коммунальными службами. Могут потребоваться и дополнительные документы, которые готовятся и предоставляются продавцом в зависимости от определенного характера сделки.
Следует обратить внимание, что ряд документов для продажи квартиры через ипотеку имеет определенный срок действительности (1 месяц), поэтому такие документы, как копия фискально-лицевого счета и сведения об отсутствии задолженности перед коммунальными службами, оформляются уже непосредственно после того, как покупатель на жилье был найден.
Ответственность покупателя (стоит обратить внимание продавцу):В первую очередь необходимо потребовать в подтверждение официальное письмо о том, что у покупателя есть
положительное решение банка о выдаче кредита.
Каждый банк имеет собственную методику андеррайтинга и рисковую политику. И даже для “положительного” заемщика нельзя стопроцентно гарантировать одобрение.
Также продавцу не помешает поинтересоваться сроком действия одобрения заемщика. Одобрение обычно действует три-четыре месяца, и если сроки на исходе, то для проведения сделки может просто не остаться времени. Для повторного одобрения требуется время, а банк может и отказать в повторном одобрении, если кредитные характеристики заемщика изменились.
После «проверки» покупателя продавцу рекомендуется изучить
требования конкретного банка к предмету залога и список документов, которые банк в дальнейшем запросит для рассмотрения квартиры.
Часть требований к предмету залога у банков совпадают. Например, некоторые банки не выдают ипотечных кредитов на покупку квартир в домах, подлежащих сносу по программе реновации хрущевок. Исключение делается лишь в том случае, если кредит должен быть погашен до предполагаемой даты сноса дома.
Также к типичным банковским ограничениям относятся следующие. Заявка не одобряется, если квартира находится под обременением (ипотека другого банка и пр.). Если есть незарегистрированные перепланировки. Если предполагается продажа по доверенности.
У домов старого фонда бывают ограничения по году постройки, по материалу перекрытий, по дате капремонта, по проценту износа здания… Естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции…
Банки могут кредитовать квартиры только в определенных населенных пунктах. Поводом для отказа может служить этажность здания. Например, банк может отказать в кредитовании квартиры в малоэтажке (зданиях в три-четыре этажа).
Еще одним «камнем преткновения» в отношениях между продавцом и покупателем служит
порядок расчетов.
Банковская ячейка:
Продавцу обращать внимание в первую очередь нужно на то, чтобы вся оговоренная сумма при закладке попала в сейфовую ячейку. И на то, какие документы потребуются для вскрытия ячейки.
Участие в сделке банка практически полностью защищает ее от негативных юридических последствий для обеих сторон. Главное, к чему должен быть готов продавец, – деньги за продажу квартиры он сможет забрать из своей сейфовой ячейки только после регистрации сделки в Росреестре, которая происходит по ускоренной схеме за три-четыре рабочих дня. Правда, некоторые заемщики участвуют в различных программах субсидирования. И в этом случае продавцу приходится дожидаться выплаты дополнительное время. С субсидиями работают не все банки. Процесс выдачи ипотеки при использовании городских и региональных субсидийных программ удлиняется в среднем на полтора месяца, при условии что субсидийные деньги уже зачислены на счет в банке.
Расчет в день сделки:
Последовательность выдачи денег необходимо уточнять в том банке, который предоставляет заем покупателю. (В некоторых банках расчет производится в момент подписания договора, в некоторых - после принятия документов на гос. регистрацию, при этом сделку сопровождает представитель от банка).
ПОИСК ТОВАРА...
И не совсем подробно растолковала ответ на предыдущий вопрос. 
