Вопрос-ответ.

[samburmur]

Огромное спасибо!!! В налоговой мне так невнятно объяснили, а ваш ответ нас очень порадовал !!! Спасибо за вашу работу!!!

Приятно. Стараюсь "быть в теме"...)))

[Зай4ик]

Наталья, срочно нужна ваша помощь ситуация такая: две сестры получили в наследство дом на земле 60 квадратов, одна из них решила продать свою долю, но чужим людям, не предложив сестре, законно ли она поступает и чего в этом случае стоит опасаться второй??? и еще подскажите, каким образом будет делится дом на равные доли, только по суду или это обязанности служб, которые оформляют наследство?...

[samburmur]

Наталья, срочно нужна ваша помощь ситуация такая: две сестры получили в наследство дом на земле 60 квадратов, одна из них решила продать свою долю, но чужим людям, не предложив сестре, законно ли она поступает и чего в этом случае стоит опасаться второй??? и еще подскажите, каким образом будет делится дом на равные доли, только по суду или это обязанности служб, которые оформляют наследство?...

Здравствуйте!

1. Право преимущественного выкупа доли.

Сестра обязана письменно предложить вам приобрести ее долю с указанием цены и прочих условий продажи. Если Вы оформите нотариально свой отказ или промолчите, то через 30 дней она праве продать свою долю любому иному лицу. Смотрите ст.250 ГК РФ.

 

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки: 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Передача заявления о преимущественном праве покупки осуществляется ТОЛЬКО нотариально (иначе как вы докажете, что пересылали заявление о преимущественном праве, а не открытку). Тем более, для отчуждения другим лицам, а не сособственникам необходимо свидетельство от нотариуса об осуществлении передачи заявления.

 

Если вы откажетесь письменно, то после этого сестра вправе продать свою долю третьим лицам, но на тех же условиях, на которых предлагала Вам. Если она продаст третьим лицам долю в имуществе по цене ниже, чем было предложено Вам, Вы вправе подать в суд иск с признанием договора купли-продажи доли в недвижимости недействительным и требовать продажи доли на указанных условиях Вам.

Если же вам вобще никаких предложений и уведомлений о предполагаемой продаже не поступало, то Вам можно подать в суд, потребовав перевести на Вас права покупателя, это прямо предусмотрено законом.
Срок давности для возможного удовлетворения искового заявления относительно перевода прав и обязанностей равен 3 месяцам с того момента, когда лицу становится известно о нарушении своего права преимущественной покупки.

2. Продажа доли: ценовые факторы.

Разумеется, продать долю в доме/квартире по цене, равной стоимости определенной части дома/квартиры, стремится большинство собственников. В своих расчетах они руководствуются рыночной стоимостью подобной жилплощади, а стоимость доли определяют путем умножения цены недвижимости на размер продаваемой доли. Но фактически выручить необходимую сумму можно только в том случае, если долевая собственность продается целиком.
К сожалению, если срочный выкуп одной доли в квартире/доме еще реален, то одновременная покупка всех долей в уже относится к ряду сверх успешных сделок. А все дело в том, что большинство содольщиков по каким-то личным причинам зачастую находятся в конфронтации. Проживающие на данной жилплощади содольщики просто не заинтересованы в продаже, а содольщики, имеющие свое жилье, наоборот задаются вопросом: как продать свою долю.
Если же стороны, имеющие доли в данной жилплощади, все-таки решат выйти из сложившейся ситуации с наибольшими выгодами для себя, они задумаются, что долевую собственность следует продавать целиком. В этом случае каждый содольщик сможет получить сумму денег, пропорциональную своей части, что в дальнейшем позволит купить собственное (путь и малогабаритное) жилье.
Наибольшая выгода от продажи доли может быть извлечена при одновременной продаже долей всех содольщиков в руки одному покупателю.

Сложности при распоряжении долями возникают в силу простого обстоятельства. Правовая доля не совпадает с долей комнаты, то есть на бумаге указана определённая площадь, а фактически выделить комнату для проживания человека нет физической возможности. Доля в квартире/доме – это абстрактное понятие. Из-за этого обстоятельства стоимость квадратного метра доли всегда значительно ниже таковой, установившейся на свободном рынке.

 

ВНИМАНИЕ! Если фактическая купля-продажа доли оформляется юридически через договор дарения или другими способами, право первоочередной покупки в данном случае не возникает.

3. Разделение долей.

Для начала с тех. паспортом обратитесь в экспертную организацию с целью выяснения вопроса о возможности выдела доли дома в натуре, затем можно обратиться также в экспертную организацию по вопросу выдела земли в натуре. Если такая возможность есть, то можно обращаться в суд с иском о выделе вашей доли в натуре.
Если споров по поводу раздела у Вас с сестрой нет, то Вам необходимо подготовить соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности, подготовить соответствующее межевое дело, затем поставить на учет в кадастр и зарегистрировать в Росреестре. Раздел дома оформить также соглашением о разделе дома в натуре и прекращении обще долевой собственности в соответствии с техническим заключением БТИ и зарегистрировать в Росреестре.
Если споры есть , необходимо в судебном порядке путем подачи иска определить порядок пользования домом и земельным участком, а затем на основании данного порядка пользования разделить и дом и земельный участок.

[Зай4ик]

Наталья, спасибо за ответ...теперь картина данной ситации стала более или менее ясна.

[samburmur]

Наталья, спасибо за ответ...теперь картина данной ситации стала более или менее ясна.

Пожалуйста. )) Если что-то будет не ясно, спрашивайте - будем искать ответ вместе))

[Lora9853]

Подскажите пожалуйста как лучше сделать? Собираюсь покупать 1 комнатную квартиру,оформить хотела на себя, только вот налоговым вычетом сама сейчас воспользоваться не смогу, так как я в декретном отпуске, а на мужа можно оформить нал. вычет, если квартира оформлена будет на мне?

[samburmur]

Подскажите пожалуйста как лучше сделать? Собираюсь покупать 1 комнатную квартиру,оформить хотела на себя, только вот налоговым вычетом сама сейчас воспользоваться не смогу, так как я в декретном отпуске, а на мужа можно оформить нал. вычет, если квартира оформлена будет на мне?

Здравствуйте!
В вашем случае не имеет значения, на кого будет оформлена квартира - вычет может получить любой из супругов.

Общая долевая собственность.

 

Наименее выгодный способ оформления квартиры в собственность для супругов - оформление в общую долевую собственность.
Если супруги покупают в общую долевую собственность квартиру, то максимальный налоговый вычет для супругов может быть распределен только пропорционально их долям в праве. То есть при максимальном вычете в 2 млн. рублей и распределении долей по ½ каждому, каждый супруг может получить вычет в размере не более 2млн*1/2 = 1млн. рублей, вернув тем самым из бюджета не более 130 тысяч рублей.

При этом, если квартира будет куплена (получено свидетельство или акт приемки для новостройки) до 01.01.2014г, то ни один из супругов добрать свой вычет уже не сможет. Покупка после 1 января 2014 года позволит каждому супругу добрать вычет в будущем, однако такой покупки придется ждать.

Общая совместная собственность.

 

По умолчанию при приобретении квартиры обоими супругами регистрируется общая совместная (без выдела долей) собственность. Этот режим владения позволяет супругам распределить вычет между собой по договоренности в любой пропорции: 100/0, 20/80, 60/40, 50/50 и т.д.

При распределении вычета в пропорции первому – все, второму – ничего (100/0), супруг, получающий вычет в полном объеме должен подать соответствующее заявление в налоговую. Важно, что второй супруг при этом не теряет своего права на вычет в дальнейшем, если он сам при этом в налоговую не обращался. На эту тему есть письмо Минфина от 25 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/645@, в котором говорится, что:

"Факт составления совладельцами квартиры заявления о распределении имущественного налогового вычета и его представление в налоговые органы одним из совладельцев не является основанием для предоставления имущественного налогового вычета всем совладельцам, указанным в заявлении.

В этой связи налогоплательщик - совладелец квартиры, поименованный в заявлении о распределении имущественного налогового вычета, но лично не обратившийся в налоговый орган с письменным заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета и не представивший налоговую декларацию, не может считаться воспользовавшимся своим правом на вычет в смысле положений ст. 220 Кодекса. Указанная позиция подтверждается судебной практикой, в частности Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2012 N 75-КФ12-81."

Частный случай оформления в совместную собственность квартиры, когда супруг работает, а супруга находится в декретном отпуске и не может получать возврат НДФЛ, т.к. не имеет налогооблагаемых доходов. Таким образом, при оформлении в общую совместную собственность супруг сможет получить максимальный налоговый вычет, а супруга сохранит свое право на вычет для будущих сделок.

Также при покупке в общую совместную собственность если один из супругов уже использовал свое право на налоговый вычет, то второй может получить вычет в полном объеме, в том числе и по процентам, уплаченным банку за пользование ипотечным кредитом.

Квартира оформлена на одного из супругов.

 

Если же супруги, будучи в законном браке, решат при покупке квартиры оформить право собственности на кого-то одного, то второй супруг также сможет получить максимальный вычет при покупке квартиры, при этом не имеет значения, что свидетельство и платежные документы оформлены на другого супруга.

Это следует из Семейного кодекса, в котором говорится, что имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, не важно при этом, на кого оно оформлено документально, при условии, что между супругами не заключен брачный договор.

В Письме Минфина от 1 февраля 2013 г. N 03-04-05/7-87 разъясняется, что:

"Если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности и каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно оформлено. Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением".

Таким образом, нет разницы между оформлением квартиры на одного из супругов или в совместную собственность: в обоих случаях налоговый вычет для супругов может быть распределен между ними по заявлению в любой пропорции. При этом получение максимального вычета одним супругом не лишает права другого супруга получить вычет в будущих сделках.

Особенности предоставления налогового вычета для супругов.

 

Несмотря на то, что между супругами возможно распределение налогового вычета по заявлению, невозможно:

• Передавать остатки неиспользованного вычета одним супругом другому в случае утраты налогооблагаемого дохода (работы),

• Изменять пропорции получения вычета, оговоренные в заявлении изначально,

• Отказаться от вычета одному супругу в пользу другого, если другой супруг свое право на вычет уже использовал,

• Передавать свое право на вычет другому супругу при выходе на пенсию или отсутствии налогооблагаемого дохода,

• Вернуть в бюджет ранее полученный вычет, чтобы получить новый, более выгодный.

[Lora9853]

Спасибо за развернутый ответ

[Лыхина]

Наталья здравствуйте. Хотелось бы узнать, можем ли мы, как молодая семья с одним ребенком претендовать на жилье молодым именно в Братске. Просто в каждом регионе свои условия, а о Братске кроме форумов любителей ничего найти не можем. У нас в собственности есть доли в квартирах родителей, которые мы можем подарить перед постановкой на очередь и действующая ипотека.

[samburmur]

Наталья здравствуйте. Хотелось бы узнать, можем ли мы, как молодая семья с одним ребенком претендовать на жилье молодым именно в Братске. Просто в каждом регионе свои условия, а о Братске кроме форумов любителей ничего найти не можем. У нас в собственности есть доли в квартирах родителей, которые мы можем подарить перед постановкой на очередь и действующая ипотека.

Здравствуйте. По вашему вопросу подробную информацию можно найти на сайте городской администрации: http://www.bratsk-city.ru/dommolod/dominfo.php