Как купить квартиру без посредников?

Модераторы: VEV, Дороже золота, Оператор НЗ, Модераторы СП

Как купить квартиру без посредников?

Сообщение samburmur » 28 май 2013, 23:18

Было время, когда приобрести квартиру без помощи посредников было невероятно сложно, даже сложнее, чем сейчас. Это было связано с тем, что почти все продавцы шли к риэлторам для того, чтобы уже те помогли реализовать их недвижимость. Однако в последние несколько лет продавцы сами стараются рекламировать свои квартиры. Так, например, если вы желаете купить квартиру в Братске, то достаточно зайти на какой-либо сайт объявлений и вы обязательно увидите большое количество предложений от собственников.

 
- средний ценовой диапазон объекта;
- собственные возможности относительно финансов, в т.ч. и сроки поступления денежных средств;
- количество времени на оформление документов;
- сроков приемки объекта недвижимости;
- будете ли вы являться единственным собственником, либо же включите еще кого-нибудь;
- есть ли у вас хоть какое-то представление о том, как именно выглядит правоустанавливающая документация, а также где осуществляется регистрация сделки.

Что необходимо знать, когда вы решаете самостоятельно купить недвижимость?


В том случае, если вы планируете воспользоваться кредитованием, то нужно очень тщательно взвесить график поступления денег и собственные возможности. Бывает, случаются различные непредвиденные ситуации: потеря здоровья, работы и прочее. В связи с этим, не лишним будет учесть требования кредитной организации застраховать здоровье и жизнь заемщика. Кроме того, необходимо отметить, что лучше всего брать заем в банке на сумму, которая не превышает пятидесяти процентов от стоимости квартиры, которую вы покупаете.

 
    Поиск подходящего объекта.
    Проверка понравившегося объекта.
    Сбор всех необходимых документов.
    Сам этап проведения сделки.
    Получение документов с регистрации и передача квартиры от продавца покупателю, то есть вам.

Основные этапы, которые вам предстоит пройти.

 
Чтобы выбрать объект, нужно определиться со всеми параметрами, такими как - площадь, район, возможность приобретения квартиры на крайних этажах, наличие в квартире балкона, лоджии, санузел разделенный или совмещенный, определиться с общей площадью квартиры, а также всех основных ее элементов, кухни, комнат, прихожей. Если для вас важна удаленность от крупных транспортных узлов(общественные остановки, транспортные развязки), то этот момент тоже обязательно нужно учесть сразу. Конечно же ключевым моментом будет сумма денег, которую вы готовы потратить на приобретение квартиры. Можно все параметры вашей будущей квартиры выписать на листе формата А4 (выписываете критерии - критичные и не критичные). Это структурирует ваши мысли. Возможно, в процессе поиска будут добавляться или исключаться какие-то параметры.
Где искать квартиру? Базы данных интернета, сайты агентств, крупные порталы, аккумулирующие разные объекты, крупные газеты, "из рук в руки", локальные газеты, интернет издания объявлений и.т.д. Интернет крупнейший источник информации.
Просматриваем ресурсы и отмечаем подходящие объекты. После этого переходим к стадии обзвона. На данном этапе помощь риэлтора не обязательна. Исключение - если вы не готовы тратить свое личное время.

Ищем квартиру.

 
Для новостройки своя, для вторичного жилья своя. На этапе проверки лучше привлечь специалиста. Очень много подводных камней, хотя и не обязательно, если вы в этих вопросах разбираетесь. Решать Вам, риски есть, поэтому стоит отдавать себе отчет в каждом шаге.

Проверка квартиры.

 
Документов не так много, можно решить и самостоятельно, но основная проблема - это российская действительность. Все очень долго и муторно. Для получения документов не нужно иметь специальных знаний, документы стандартные, типовые, образцы все есть. Можно сэкономить, но время потратите изрядно.

Сбор документов.

 
Если вы ведёте сделку самостоятельно, обладаете необходимым объемом знаний, знаете - что, в какой последовательности должно проходить, то сможете разобраться и приобрести квартиру. Если же знаний, времени у вас не достаточно, то к сделке можете привлечь посредника, агента. Но я вам настоятельно рекомендую контролировать весь процесс, даже если вам помогает агент.

Проведение сделки, регистрация сделки в УФРС
samburmur
 
Сообщения: 348
Зарегистрирован: 30 окт 2011, 19:07
Откуда: Центр, ул. Депутатская
Благодарил (а): 140 раз.
Поблагодарили: 108 раз.

Re: Как купить квартиру без посредников?

Сообщение Клео » 06 июн 2013, 15:05

Вопрос.
Проверка квартиры. На что потратится много времени? Вроде проверить можно только по выписке с юстиции. Или что-то еще?
Клео
 
Сообщения: 51499
Зарегистрирован: 27 ноя 2010, 16:47
Откуда: Центр, Рябикова
Благодарил (а): 1984 раз.
Поблагодарили: 3874 раз.

Re: Как купить квартиру без посредников?

Сообщение samburmur » 06 июн 2013, 17:11

Клео писал(а):Вопрос.
Проверка квартиры. На что потратится много времени? Вроде проверить можно только по выписке с юстиции. Или что-то еще?


Юридическая чистота сделки

Все агентства недвижимости в своей рекламе указывают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Что это значит? Если мы говорим, что квартира чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Как же риэлтор проверяет эту самую юридическую чистоту? На самом деле, в большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, необходимые для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Поэтому вся проверка сводится к проверке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, т.е. знает, на что именно нужно обратить внимание.

Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только лица, проживающие в квартире в данный момент). Такую выписку может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик) или его доверенное лицо. Обычно риэлтор и становится таким доверенным лицом, т.е. получает от владельца квартиры доверенность на сбор документов и самостоятельно получает в РЭУ или ЖЭКе такую выписку. Однако некоторые недобросовестные агенты могут переложить стояние в очередях и, соответственно, получение выписки на самого владельца. Поэтому...

Правило №1: вам желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги.

Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не потерялся. То есть, если вы видите, что кто-то из них был выписан не по новому адресу, а временно в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Кроме того, если не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они написали в Департамент муниципального жилья отказ от приватизации. Это не относится к несовершеннолетним, т.к. они в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, в которой проживают, если это право уже ими не было использовано раньше. Также, если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не постоянно на другое место жительства, а временно (работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д.), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.

Далее нужно посетить Росрегистрацию. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

Правило №2 аналогично правилу №1: необходимо присутствовать при получении выписки.

Невозможно описать все нюансы правильного чтения выписки из реестра прав, поэтому остановимся на самых общих моментах.

Унаследованная квартира

Дело в том, что у нас, в отличие от той же Америки, государство не ищет родственников умершего. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть группы лиц, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние дети, престарелые родители усопшего или его подопечные. Провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов, - невозможно. В этом случае можно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло менее трех лет. Или, если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то получить Выписку из Нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство. В выписке должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.

Правило №3: необходимо присутствовать при получении такой выписки.

Квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца.

Должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.

Правило №4: вам необходимо посетить ЗАГС при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца.

Существуют какие-либо иные обременения или ограничения прав.

В этом случае вам следует быть готовым к тому, что Росрегистрация не зарегистрирует сделку либо квартира перейдет в вашу собственность, но ограничения или обременения сохранятся. Здесь невозможно дать какой-либо общий совет, т.к. все зависит от конкретного случая.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Возможно, этим вы даже обидите человека, многие действительно обижаются. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, - ничтожна (т.е. недействительна). И слишком много случаев мошенничества было основано именно на применении этой правовой нормы. Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики.

Такую справку нельзя получить по доверенности, ПНД и НД выдают информацию о гражданине только самому гражданину.

Правило №5: Вам необходимо присутствовать при получении этих справок. Также необходимо отметить, что передача информации между медицинскими учреждениями в нашей стране несколько "хромает". Поэтому, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.

Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на учете в НД или ПНД, то можно провести медицинское освидетельствование продавца непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства.

Все остальные документы, как правило, лишь подтверждают полученную информацию.

Правило №6: если в каком-либо документе содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. В этом случае необходимо пройти по тем ведомствам, которые не передали вовремя информацию, получить от них копии соответствующих распоряжений или постановлений и передать их туда, куда информация не дошла. Если при этом появляются какие-то ограничения и обременения прав или появляются третьи лица, которые могут предъявить свои права на квартиру, то можно похвалить себя за грамотно проведенное расследование и продолжить поиски квартиры.
samburmur
 
Сообщения: 348
Зарегистрирован: 30 окт 2011, 19:07
Откуда: Центр, ул. Депутатская
Благодарил (а): 140 раз.
Поблагодарили: 108 раз.


Вернуться в Недвижимость

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 7

Яндекс.Метрика