Покупателям новостроек: как избежать потерь при долевом строительствеЭксперты отмечают, что летом и в начале осени приобретать жилье особенно выгодно. В это время рынок купли-продажи квартир замирает, и компании-застройщики снижают цены, устраивают бонусные акции для привлечения клиентов. Однако наряду с весомым плюсом – более низкой стоимостью – при покупке жилья в новостройках потенциальных новоселов поджидает целая гряда "подводных камней". Как подстраховаться и свести риски к минимуму – в очередном выпуске нашей рубрики.
Смотрим договор – выносим приговорЕще лет пять назад желающим приобрести квартиру в новостройке приходилось смиряться: значительная часть такого жилья продавалась по весьма рискованным "серым" схемам. Компании-застройщики упорно сопротивлялись и никак не хотели заключать с гражданами надежные договоры по закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).
Однако постепенно ситуация изменилась, и если сейчас риэлтор, нанятый вами для поиска подходящей новостройки, либо сам застройщик предложит "самый лучший" вариант по какой-либо "особенной" схеме, эксперты настойчиво рекомендуют сразу отказаться. Не переживайте: шансы найти хорошую замену без неоправданного риска высоки, поскольку сегодня оформлять договоры в рамках ФЗ-214 соглашаются около 85-90% застройщиков.
Так что совет номер один: первым делом уточняйте, какой тип договора с вами будет заключен при вложении денег в приобретение новостройки. Самый надежный и гарантированный – договор участия в долевом строительстве, регламентированный законом № 214-ФЗ.
На заметку: к наиболее распространенным "серым" схемам относятся: предварительный договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи квартиры, договор бронирования, договор соинвестирования, вексельная схема, договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества. Этих правовых конструкций, повторимся, лучше избегать.
Проверь застройщикаЮристы советуют будущим новоселам использовать несколько способов проверки надежности-добросовестности строительной фирмы.
Для начала найдите на сайте компании-застройщика документ под названием "проектная декларация". В ней должны быть указаны следующие важные сведения:
- о наличии разрешения на строительство многоэтажного дома;
- о правах застройщика на земельный участок;
- о количестве квартир, гаражей и других помещений в будущем доме, их технических характеристиках;
- о сроке ввода дома в эксплуатацию;
- о проектах строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет, с адресами таких новостроек, запланированными и фактическими сроками ввода в эксплуатацию.
Длиннее цепочка - выше рискАдвокаты, специализирующиеся на защите прав обманутых дольщиков, рекомендуют особенно внимательно прояснять ситуацию с правами застройщика на земельный участок. У компании должно быть свидетельство о праве собственности либо договор аренды участка. При этом важно, чтобы последний заканчивался не раньше указанной даты ввода дома в эксплуатацию.
Закон также допускает, чтобы земельные права застройщика оформлялись договором субаренды. Однако практикующие юристы считают такой вариант наименее надежным из-за "многоступенчатости" правоотношений. Чем больше участников - тем выше риск, что возникнут сбои в каком-либо из звеньев цепочки. Для граждан, вкладывающих деньги в новостройку, это, в конечном счете, чревато замораживанием строительства либо бесконечным затягиванием сроков сдачи дома в эксплуатацию, в том числе из-за судебных споров.
По той же причине эксперты советуют воздерживаться от схем, когда вам предлагают заключить договор не напрямую с застройщиком, а с какой-либо посреднической фирмой, через риэлторское агентство и прочими многоступенчатыми способами. Именно при таких навороченных схемах чаще всего встречаются подвохи, а также откровенное мошенничество, в результате которого люди остаются без жилья и без денег.
Проверка в Интернете и на местностиСтолкнувшись с массовыми выступлениями обманутых дольщиков, в ряде регионов местные власти создали официальные реестры проблемных застройщиков, чьи объекты превратились в долгострой. Также в списках указываются компании с серьезными финансовыми трудностями, крупной задолженностью и т.д.
В Московской области, например, ведется отдельный перечень проблемных объектов строительства и реестр проблемных застройщиков. Они размещаются на сайте областного комитета по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью.
Также специалисты советуют не полениться и лично съездить на пару объектов, прежде возведенных застройщиком. Адреса найдете в проектной декларации (см. выше). Поговорите с жильцами таких домов: вовремя ли они получили квартиру и документы о праве собственности на нее? Столкнулись ли с серьезными недоделками и прочими недостатками?
Что должно быть в договореОсновные, обязательные условия перечислены в статье 4 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Практикующие юристы конкретизируют их и уточняют, какие именно подробности должны быть указаны в этих пунктах в целях повышения гарантий для будущих новоселов.
1. Определение проекта строительства. Проще говоря – описание дома, квартиры, гаража (при наличии). В данном случае конкретика особенно важна: проследите, чтобы обязательно указывался этаж, площадь квартиры, в идеале - расположение на лестничной клетке и вид из окна (тихий двор или оживленное шоссе).
Важно: эксперты рекомендуют также письменно оговаривать условия оплаты "лишней" жилплощади, если после сдачи квартиры ее размер окажется больше, чем оговаривался изначально. На практике нередки споры, когда застройщики требуют доплачивать за "лишние" метры не по цене жилплощади на момент заключения договора, а по рыночным расценкам на момент сдачи дома. Дольщикам приходится доплачивать требуемую сумму либо обращаться в суд. При этом единообразной судебной практики по данному вопросу до сих пор нет.
2. Цена договора, срок и порядок оплаты. Речь идет о размере денежного вклада дольщика.
Имейте в виду, что именно эта сумма будет фигурировать в претензии, если встанет вопрос об отказе от приобретения жилья (скажем, при замораживании стройки). Исходя именно из нее будет рассчитываться размер компенсаций за просрочку сдачи дома и прочие нарушения застройщика.
3. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – готовой квартиры.
На практике строительные компании часто грешат указанием приблизительных сроков: начиная с квартала и заканчивая полугодием, а то и годом сдачи. Это – нарушение. Для будущих новоселов точная дата важна не только тем, что конкретизирует срок вселения, но также позволяет требовать неустойку за каждый день нарушения срока сдачи жилья. Размер неустойки зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ и рассчитывается по схеме, определенной в статье 6 закона №214.
4. Гарантийный срок на объект строительства. Статья 7 закона обязывает застройщика предоставлять гарантию на плоды своего труда: не менее 5 лет на сам дом и квартиры, не менее 3 лет – на технологическое и инженерное оборудование.
Если недостатки обнаружились в период гарантии, они должны быть безвозмездно устранены застройщиком. Либо, как вариант, он возмещает затраты жильцов на исправление дефектов. Если последствия некачественного строительства «всплывут» в более поздние сроки, по окончании гарантии, жильцы сохраняют право предъявлять претензии. Но при этом придется доказывать причины возникновения недостатков с помощью экспертизы и руководствоваться уже законом "О защите прав потребителей".
ПОИСК ТОВАРА...
