Вопрос-ответ.

[Лыхина]

Наталья огромное спасибо за ответ!!!

[an11]

Здравствуйте, Наталья. Участвуем в долевом строительстве, квартира находиться в г.Челябинске. Есть нотариально заверенное обязательство об оформления жилплощади, в собственность обоих супругов, всех детей и проживающих совместно других членов семьи (делали, чтобы погасить часть ипотеки мат.капиталом). Сейчас проживаем в квартире, половина которой принадлежит несовершеннолетней дочери. При отъезде эту квартиру собираемся продать. Вопрос вот какой - можно ли получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры заранее, чтобы спокойно выставить квартиру на продажу и у потенциальных покупателей не возникало никаких вопросов по этому поводу? Спасибо заранее

[samburmur]

Здравствуйте, Наталья. Участвуем в долевом строительстве, квартира находиться в г.Челябинске. Есть нотариально заверенное обязательство об оформления жилплощади, в собственность обоих супругов, всех детей и проживающих совместно других членов семьи (делали, чтобы погасить часть ипотеки мат.капиталом). Сейчас проживаем в квартире, половина которой принадлежит несовершеннолетней дочери. При отъезде эту квартиру собираемся продать. Вопрос вот какой - можно ли получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры заранее, чтобы спокойно выставить квартиру на продажу и у потенциальных покупателей не возникало никаких вопросов по этому поводу? Спасибо заранее

Добрый день!

Органы опеки и попечительства представляют и защищают интересы несовершеннолетних детей. Они должны быть уверены в том, что доля ребёнку будет выделена — а это возможно только при предъявлении им предварительного договора, в котором будет указана выделяемая доля с учётом того, что жилищные условия ребёнка не будут хуже, чем были (причём независимо от того, имеется у него ещё жильё или нет, поскольку самостоятельно он сможет распоряжаться им только после достижения совершеннолетия). В связи с этим и требуется разрешение органов опеки и попечительства для отчуждения имеющейся доли ребёнка в недвижимости.

В вашем случае сделку невозможно провести одномоментно (продать свою старую квартиру, и выделить ребенку часть квартиры в строящемся доме), а органы опеки требуют, чтобы после продажи квартиры ребенок оставался собственником собственного жилья. Впрочем, и из этой ситуации есть выход. Можно обратиться за помощью к ближайшим родственникам: ребенку можно временно выделить долю, например, в квартире дедушки и бабушки. Тогда органы опеки позволят продать родительскую квартиру.
Максимальный срок рассмотрения заявления о разрешении на продажу имущества несовершеннолетнего составляет 1 месяц.
Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить.

Я бы советовала обсудить эту проблему с представителями органов опеки, понять какой именно вариант их устроит и подыскать соответствующую квартиру. Специалисты органов опеки прислушиваются к аргументам родителей, главное убедить их в том, что, конечном счете, сделка пойдет на пользу ребенку.
Повысить шансы на положительный результат поможет грамотно составленное заявление: в нем нужно привести максимум доводов в пользу того, что продажа квартиры, в конечном счете, пойдет на пользу ребенку. Доводы могут быть самыми разными: лучшее техническое состояние нового жилья, более экологичный район, хорошая школа, расположенная рядом и так далее. Главное – убедить работников опеки в добросовестных намерениях родителей улучшить условия проживания.

Как правило, органы опеки требуют, чтобы сделки по продаже квартиры и покупке новой проходили одновременно. Исключение может быть сделано, если семья планирует переехать в другой регион. Тогда органы опеки разрешают продать квартиру и получить деньги на руки, если родители обязуются в течение определенного времени (обычно до 3-х месяцев) приобрести жилье по новому месту жительства. К слову, если требования органов опеки и попечительства не будут выполнены, с их подачи сделка по продаже квартиры может быть оспорена в суде и аннулирована.
Однако, ни один орган опеки и попечительства не пойдёт на то, чтобы дать Вам возможность продать квартиру и положить деньги на расчётный счет, потому что им не нужны проблемы в дальнейшем, когда ребёнок получит в виде доли существенное ухудшение жилищных условий или ещё хуже, что деньги с р/с будут израсходованы не по назначению. Такой ответственности они на себя не возьмут.

Вывод прост: собираясь продавать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку, стоит заранее проконсультироваться в органах опеки и выяснить: какое именно приобретаемое жилье их устроит.

[Суперфлотер]

Подскажите пожалуйста, покупаю квартиру первую в цепочке, еще 4 квартиры потом переходят. Акт приема-передачи предлагают подписать перед регистрацией. А освободить квартиру через 2 недели после регистрации, так как всем нужно время переехать. При этом риэлтор продавца утверждает, что эти 2 недели - это срок по закону. Как поступить в такой ситуации. Спасибо!

[samburmur]

Подскажите пожалуйста, покупаю квартиру первую в цепочке, еще 4 квартиры потом переходят. Акт приема-передачи предлагают подписать перед регистрацией. А освободить квартиру через 2 недели после регистрации, так как всем нужно время переехать. При этом риэлтор продавца утверждает, что эти 2 недели - это срок по закону. Как поступить в такой ситуации. Спасибо!

Добрый вечер!

Акт приема-передачи представляет собой документ, подтверждающий факт передачи имущества от продавца покупателю, в случае, если иное не установлено договором. Вместе с передачей имущества, к покупателю переходят права и обязательства по ее содержанию и обслуживанию. Также к покупателю переходит риск случайной гибели квартиры. После подписания договора купли-продажи квартиры и до момента подписания акта, ответственность и соответствующие риски сохранности квартиры несет продавец.

Акт приема-передачи квартиры входит в пакет документов, которые необходимо предоставлять для регистрации права собственности в Управление Федеральной службы регистрации (Росреестр).

Федеральная служба регистрации не имеет требований по форме акта, однако вне зависимости от формы все они примерно одинаковы и должны содержать информацию о дате и месте его составления, наименовании участников сделки (покупатель, продавец), описание предмета договора - передаваемого объекта недвижимости, необходимое для точной идентификации объекта (в т.ч. его место нахождения, общую и жилую площадь, а также состояние квартиры).

После того как получен документ о государственной регистрации прав на купленный дом или квартиру, продавцу необходимо освободить жилье.

Вывоз вещей, называется физическим освобождением жилья.(Выписка- юридическим).

Согласно Гражданскому Кодексу РФ Статья 457 проданный товар передается покупателю в срок, который должен быть отражен в договоре купли-продажи. Если этот момент не был оговорен и включен в документ, то его определяют в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный».
Как правило, в акте прописывается отсутствие взаимных претензий сторон. А при выявлении покупателем дефектов и недочетов недвижимости, которые не были выявлены им ранее, в акт вносится список недочетов и дополняется условием о его действительности после устранения дефектов в определенный сторонами срок.
Во временном отношении разумный срок - один месяц. Но конкретно, с какого момента его отсчитывать в законе не указано. Поэтому, чтобы не теряться в предположениях, нужно предусмотреть в договоре купли-продажи четкий срок передачи квартиры. Если прошло более 1 месяца с момента завершения сделки, то есть оформления и передачи денег, а жилье не освобождается, то покупатель имеет право обратиться в суд с законным требованием о выселении продавцов жилья.

В нормативных документах нет определенных сроков, и это нужно знать и учесть при совершении сделки. Важно согласовать эти моменты между сторонами и прописать их в договоре купли-продажи.

 

Примерами такой трактовки в договоре могут быть такие варианты: «Продавец обязуется до 20 ноября 2014 года освободить квартиру (дом, дачу) и сняться с регистрационного учета» или «в течение 14 дней с момента подписания договора продавец снимается с регистрационного учета».

Очень действенным оказывается и такой момент сделки. В документе прописывается, что определенный процент от цены квартиры, к примеру, 10 % будут заложены в банковскую ячейку. Эти средства продавец получит лишь после того, как он полностью освободит жилье.

Когда проводится одновременно несколько сделок:

 

Специалисты такой процесс называют «цепочка». Он заключается в том, что гражданин продает свою квартиру, и одновременно покупает жилье у другого человека, тот в свою очередь покупает еще у кого-то. В этом случае жилье может освободиться через 2-3 месяца после сделки, когда будет освобождена последняя квартира и ключи получит последний покупатель.
По закону одновременно с договором купли-продажи сразу стороны подписывают и акт приемки жилья. Но такая практика осуществляется не везде, так в крупных агентствах акт приемки граждане подписывают на момент реальной передачи дома или квартиры. В документе оговаривается, что жилье передается в техническом состоянии, которое устраивает покупателя. Конкретно указывается – сколько передано ключей, какие показания счетчика. Документ подписывают и покупатель и продавец.
Квартиры со встроенной бытовой техникой и мебелью требуют особого внимания. В этом случае нужно продумать необходимость этих предметов, будет ли новосел покупать новые, и готов ли доплатить за это интерьерное дополнение. Поэтому следует составить дополнительный предпродажный акт до подписания договора купли-продажи. В документе должна фигурировать опись остающейся мебели, техники, и прикладываются фотографии.

Следует обговорить и вопрос с плитой. По правилам, она должна быть в рабочем состоянии, и продавец ее не забирает вместе с другими вещами при переезде.

В вашей конкретной ситуации - все зависит от степени доверия между всеми участниками цепочки. В законе конкретных сроков (например, 10 дней или 2 недели) нет. Однако примерно такие сроки прописывают во всех агентствах - считается, что за это время все должны решить свои проблемы с переездом. Если кто-то из участников сделки в эти сроки не укладывается, то он должен предупредить остальных об этом заранее, чтобы не получилось ситуации, что кто-то остался на улице. В общем и целом - это задача риэлтеров - согласовать сроки переезда со всеми участниками цепочки.

[barboha]

Наталья здравствуйте подскажите пожалуйста хотим продать 1 комн квартиру и купить 3- комн. Вопросы такие какие документы нам нужно собрать для продажи квартиры у нас 3 собственников взрослых и один просто прописанный ребенок несовершеннолетний (хотим продавать сами без услуг риэлтора).
И вопрос по квартире которую покупаем как нам проверить ее на чистоту то есть нет ли на ней обременения (какого либо) сколько собственников нет ли собственников на данный момент недееспособных или в местах лишения свободы. Заранее спасибо.

[samburmur]

Наталья здравствуйте подскажите пожалуйста хотим продать 1 комн квартиру и купить 3- комн. Вопросы такие какие документы нам нужно собрать для продажи квартиры у нас 3 собственников взрослых и один просто прописанный ребенок несовершеннолетний (хотим продавать сами без услуг риэлтора).
И вопрос по квартире которую покупаем как нам проверить ее на чистоту то есть нет ли на ней обременения (какого либо) сколько собственников нет ли собственников на данный момент недееспособных или в местах лишения свободы. Заранее спасибо.

Здравствуйте, barboha!

Относительно юридической чистоты сделки, я уже отвечала ранее Клео. Можете посмотреть по ссылке.

 

http://spbratsk.ru/forum/phpBB3/viewtopic.php?f=154&t=31387

Впрочем, могу и повторить информацию.
Этапы проверки чистоты квартиры:

 

1. Визуальное изучение правоустанавливающих документов на квартиру:
- Адрес квартиры должен быть указан точно, включая указание № строения, корпуса.
- Фамилия, имя, отчество собственника в правоустанавливающем документе должны точно совпадать с паспортными данными (если паспорт не менялся).
- Должна быть круглая печать государственного органа регистрации и штамп с датой и номером регистрации (круглая печать ставилась на штампе до марта 2005 года, теперь только штамп и подпись регистратора).
- На договорах, удостоверенных нотариусом должна стоять круглая печать нотариуса, удостоверившего договор, реестровый номер, дата нотариального удостоверения документа.
- Если договор отчуждения составлен в простой письменной форме, то необходимо проверить, совпадают ли подписи сторон с образами подписей на других документах.

Помимо обычной визуальной проверки правоустанавливающих документов, некоторые документы на квартиру необходимо проверять более тщательно ввиду большего потенциального риска для стабильности сделки. К таким правоустанавливающим документам относятся: решение суда, свидетельство о праве на наследство, договор пожизненного содержания с иждивением.

2. Изучение архивной выписки из домовой книги.

Архивная выписка из домовой книги содержит перечень лиц, зарегистрированных в Объекте на момент проверки, а также лиц, выбывших из жилого помещения к моменту оформления архивной выписки из домовой книг, и адреса их убытия.

При изучении этой выписки следует обращать внимание на даты регистрации / снятия с учета бывших собственников, детей, членов семьи собственников и сравнивать эти данные с данными о переходе прав собственности, которые мы получаем из выписки из ЕГРП.

3. Изучение выписки из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество).

В выписки из ЕГРП содержится полная информация об истории возникновения и перехода прав собственности на квартиру, правоустанавливающих документах, бывших и актуальных собственниках квартиры, актуальных или неактуальных запретах, арестах, обременениях, а также информационные предупреждения.

Проводится проверка на предмет того, находится ли квартира в споре, имеются ли правопритязания на квартиру (возможна информация о поданном кем-то судебном иске, жалобе, заявлении в ОВД или т.п.).

Данные о собственниках и переходе прав собственности очень тщательно сверяются с данными из Архивной выписки из домовой книги.

4. Изучение справок из ПНД (Психоневрологический диспансер) и НД (Наркологический диспансер)

Проверке в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД) подлежат все собственники проверяемой квартиры.

Необходимость проверки квартиры в части наличия в числе ее собственников граждан, состоящих на учете в ПНД / НД, обусловлена желанием обеспечить чистоту предстоящей сделки продажи квартиры и безопасность ее приобретения для Покупателя. Это связано с тем, что факт постановки гражданина на учет в ПНД / НД несет обоснованный риск возможного оспаривания сделки отчуждения в соответствии со ст. 177 ГК РФ.

В соответствии со ст. 29 ГК РФ Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над таким гражданином органами опеки и попечительства устанавливается опека. От его имени сделки (в том числе и по отчуждению/приобретению объектов недвижимости) совершает его опекун с разрешения органа опеки и попечительства.

В связи с получившими распространение исками бывших собственников жилых помещений, состоявших на момент сделки на учете в ПНД/НД, о признании сделок недействительными, настоятельно рекомендуется воздерживаться от сопровождения сделок с участием данной категории граждан.

5. Завершающий этап проверки юридической проверки чистоты квартиры - разговор с соседями и участковым.

Что касается продажи вашей квартиры, здесь перечень документов будет следующий:

 

1. Документы, удостоверяющие личность продавца - паспорта всех собственников этой квартиры, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников. Помимо паспорта такую роль могут выполнять удостоверение личности офицера, военный билет (если продавец проходит срочную службу), свидетельство о рождении для лиц младше 18 лет (если продавцу от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении предъявляется вместе с паспортом).
В вашем случае, т.к. все собственники совершеннолетние, - документы на ребенка не требуются. Его просто нужно будет выписать перед сделкой и прописать на другой жилплощади.
Важно: паспорта должны быть действительны!
В 20 лет и 45 лет паспорт по Российскому законодательству подлежит замене.(Своевременная замена паспорта после замужества; наличие штампов о регистрации по месту жительства или снятие с регистрационного учета).
2. Правоустанавливающие документы на квартиру
Состоит из двух частей:
1) Основной договор - это может быть:
договор купли-продажи,
договор мены, договор ренты,
договор купли-продажи с иждивением,
договор дарения,
свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
2)Свидетельство о регистрации права собственности.
ИСКЛЮЧЕНИЕ - Правоустанавливающий документ до 1999 года (до возникновения регистрационных палат). Тогда только Основной договор со штампом о регистрации(БТИ).
3. Кадастровый паспорт (из БТИ)
4. Технический паспорт (из БТИ) - действителен 5 лет, на момент сделки должно быть не менее 6 мес. до окончания срока действия.
5. Выписка из ЕГРП
6. Согласие супругов на совершение сделки (ст. 34, 35 СК РФ) - обязательно нотариально заверенное.
НЕ требуется, если: недвижимость приобреталась до брака; квартира получена по наследству, дарению; на основании приватизации.
7. Отказ от преимущественного права покупки -нотариально заверенный.
НЕ требуется, если совладельцы лично присутствуют на сделке и подписывают договор купли-продажи.
8. Выписка из домовой книги (срок действия выписки 1 месяц с момента выдачи).
9. Копия финансового лицевого счета (Справка об отсутствии задолженности по жилищным и коммунальным платежам.) Для сделки НЕ требуется, но желательно предъявить покупателю для чистоты сделки.[/i]. За электроэнергию и домофон - желательно также, чтобы не было долгов.
10. Справка об отсутствии задолженностей по налогам - для сделки НЕ требуется, но желательно предъявить покупателю для чистоты сделки.
11. Доверенность - если кто-то из собственников не сможет присутствовать на сделке лично - целевая, не просроченная, правомочная.
12. Составленный и подписанный сторонами Договор купли-продажи квартиры.
Куда обращаться: для корректного составления договора обратитесь к юристам (нотариусу) либо риэлторам. Либо можно взять типовой договор (образцы договоров можно скачать в Интернете).
13. Проплаченные госпошлины + копии квитанций (реквизиты для оплаты можно взять в регистрационной службе)
14. Если вашу квартиру покупают по ипотеке, то, возможно, страховая компания запросит справку из психоневрологического диспансера о дееспособности.
Разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане «группы риска» (нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными).
Если Вашу квартиру покупают по ипотеке и Ваш дом принадлежит к старому фонду, то может потребоваться справка, что дом не является аварийным, не планируется капитальный ремонт.

Если что-то объяснила непонятно - спрашивайте, уточняйте.

[Солнышко]

Здравствуйте, что-то немного не поняла. Если мы с сестрой напополам владеем квартирой 1,5 года и продаем ее за 1млн 100тыс.руб. какой налог заплатит каждая?

[samburmur]

Здравствуйте, что-то немного не поняла. Если мы с сестрой напополам владеем квартирой 1,5 года и продаем ее за 1млн 100тыс.руб. какой налог заплатит каждая?

Здравствуйте!
Действующее налоговое законодательство предусматривает имущественные налоговые вычеты, право на применение которых налогоплательщик может заявить при подаче налоговой декларации. Так, при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, вычет составляет 1 000 000 рублей, при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет – 250 000 рублей.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Пример: квартира находилась в собственности менее трех лет и принадлежала двум собственникам по ½ доли каждому. Квартира продана за 1 100 000 рублей. Вычет в размере 1 000 000 рублей предоставляется в целом на квартиру.
Рассчитаем налог к уплате для каждого собственника:
(1 100 000 - 1 000 000)/2 x 13% = 6500 рублей (т.е. каждая из вас должна будет подать декларацию о продаже своей доли, и уплатить налог 6500 рублей.)
Или по-другому:
(1 100 000/2 - 1 000 000/2) x 13% = 6500 рублей

По всем вопросам налогообложения можно также проконсультироваться у специалиста налоговой:

 

Справочная служба ИФНС России по Центральному району г. Братска (автоинформатор):
45-06-87 общая информация
45-06-87, потом цифра 9, - соединение с оператором.

[Зай4ик]

Наталья, здравствуйте, снова обращаюсь к вам за советом: тётя продаёт племяннику свою долю в квартире, доставшуюся в наследство от матери, за сумму меньше её рыночной стоимости, но предлагает оформить сделку не договором купли-продажи, а договором дарения...я так понимаю не хочется платить налог, подскажите как правильнее все это оформить...не несёт ли договор дарения опасности в плане возможности оспорить его позже в суде например её дочерью...или все-таки лучше настаивать на договоре купли-продажи...заранее благодарна...